원상복구 관련 부분 발췌
[4] 임차인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데, 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치 감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.
[5] 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다.
나. 원상복구비용과 원상복구기간 동안의 임료 상당의 손해배상청구에 대하여
(1) 원고는, 피고가 원고에게 이 사건 건물에 대한 원상회복의무의 불이행으로 인한 손해배상으로서 원상복구를 위해 소요된 공사비 3,000만 원을 지급할 의무가 있다고 주장한다.
그런데 임대인은 임대차계약이 종료한 경우에는 임차목적물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있다. 원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모(손모)에 관하여는 임차인의 귀책사유가 없으므로 그 원상회복비용은 채권법의 일반원칙에 비추어 특약이 없는 한 임대인이 부담한다고 해야 한다. 즉, 임대차계약은 임차인에 의한 임차목적물의 사용과 그 대가로서 임료의 지급을 내용으로 하는 것이고, 임차목적물의 손모의 발생은 임대차라고 하는 계약의 본질상 당연하게 예정되어 있다. 이와 같은 이유로 건물의 임대차에서는 임차인이 사회통념상 통상적으로 사용한 경우에 생기는 임차목적물의 상태가 나빠지거나 또는 가치감소를 의미하는 통상적인 손모에 관한 투하자본의 감가는 일반적으로 임대인이 감가상각비나 수선비 등의 필요경비 상당을 임료에 포함시켜 이를 지급받음으로써 회수하고 있다. 따라서 건물의 임차인에게 건물임대차에서 생기는 통상의 손모에 관해 원상회복의무를 부담시키는 것은 임차인에게 예상하지 않은 특별한 부담을 지우는 것이 되므로, 임차인에게 그와 같은 원상회복의무를 부담시키기 위해서는 적어도 임차인이 원상회복을 위해 그 보수비용을 부담하게 되는 손모의 범위가 임대차계약서의 조항 자체에서 구체적으로 명시되어 있거나 그렇지 아니하고 임대차계약서에서 분명하지 않은 경우에는 임대인이 말로써 임차인에게 설명하여 임차인이 그 취지를 분명하게 인식하고 그것을 합의의 내용으로 하였다고 인정되는 등 그와 같은 취지의 특약이 명확하게 합의되어 있어야 할 필요가 있다고 해석함이 상당하다.
이 사건에서 과연 임차건물의 통상적인 사용에 따라 생기는 손모에 관해서도 임차인인 피고가 원상회복의무를 부담하기로 하는 특약이 유효하게 성립하고 있는지 여부와 피고의 원상회복의 범위에 관해서 보건대, 피고는 원고와 임대차계약 체결 당시 원고에게 임대차 계약이 종료되면 이 사건 건물을 원래의 설계도면 상태로 원상회복하기로 약정하였고, 임대차가 종료된 후 이를 이행하지 않아 원고가 이 사건 건물의 원상복구공사를 하여 공사비 3,000만 원이 든 사실은 앞서 본 바와 같다.
그러나 갑2호증의 기재에 의하면, 원·피고 사이의 임대차계약서에는 특약사항으로서 “임차인은 퇴실시 대종빌딩 10층 도면상태로 원상회복하기로 한다.”고만 적혀 있을 뿐이므로 그와 같은 원상회복특약의 기재사항만으로는 통상적인 손모에 관한 보수특약이 구체적으로 명시되어 있다고 보기 어렵다. 따라서 위 임대차계약서에는 통상적인 손모에 관한 보수특약의 성립을 인정함에 필요한 임차인이 보수비용을 부담하게 되는 손모의 내용을 구체적으로 명시한 조항은 없다. 또한, 임대차계약 체결 당시에 임대인인 원고가 말로써 임차인인 피고에게 통상적인 손모에 관한 보수특약에 관해 분명하게 설명을 하였다는 자료도 없다. 그렇다면 피고는 임대차계약의 체결에 있어 통상적인 손모에 관한 보수특약을 인식하고 이를 합의의 내용으로 하였다고 할 수 없으므로 이 사건 임대차계약에서는 통상적인 손모에 관해 임차인인 피고가 보수비용을 부담하기로 하는 내용의 특약에 관한 합의가 성립되었다고 할 수 없다.
사정이 이러하다면 원고가 이 사건 건물의 원상복구공사를 위해 지출한 공사비 3,000만 원 중 통상의 손모에 해당하는 부분에 대한 공사비용은 피고가 그 보수비용을을 부담할 것은 아니므로 이를 공제하여야 할 것인데, 이를 확정할 자료가 없으므로 갑7호증의 1의 일부인 견적서의 내용에 비추어 통상의 손모에 해당하는 부분을 50%인 1,500만 원으로 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행으로 인한 손해배상으로서 원상복구비용 3,000만 원 중 1,500만 원을 지급할 의무가 있다.
(2) 또, 피고가 원고에게 이 사건 건물의 열쇠를 넘겨주어 건물을 명도한 것으로 볼 수 있는 2005. 11. 22. 이후에도 이 사건 건물을 원상복구한 2006. 1. 9.까지 점유·사용하고 있었던 것으로 보아야 하므로 그 기간 동안의 차임 또는 차임 상당의 부당이득을 반환할 의무가 있다는 원고의 주장내용에는 피고의 원상회복의무 불이행으로 인한 위 기간 동안의 차임 상당액을 손해배상으로서 구하는 취지가 포함되어 있다고 보이므로 이 점에 관해서 본다.
그런데 임대차 종료시 임차인의 원상회복의무 지체로 인하여 임대인이 입은 손해는 이행지체일로부터 임대인이 실제로 원상회복을 완료한 날까지의 임대료 상당액이 아니라 임대인 스스로 원상회복을 할 수 있었던 기간까지의 임대료 상당액이다( 대법원 1990. 10. 30. 선고 90다카12035 판결, 1999. 12. 21. 선고 97다15104 판결 등 참조).
앞서 본 전제사실과 증인 소외 2의 증언에 의하면, 원고가 실제로 임대목적물의 원상회복공사를 완료한 날은 2006. 1. 9.이지만, 당초의 공사예정기간은 2005. 12. 2.부터 2005. 12. 16.까지 15일간이었고, 그 공사의 주된 내용도 원상회복을 위한 철거공사와 바닥 및 천정공사로서 특별하게 오랜 공사기간을 필요로 하지 않는 것으로 보이며, 실제 공사도 약정된 공사개시일로부터 며칠이 지나서 시작되었고, 공사기간 종료예정일을 경과해서 2006. 1. 9.까지 공사를 하게 된 것은 원고의 요청에 따라 미비한 부분을 보충한 것에 불과한 사실을 인정할 수 있다.
이와 같은 사정과 아울러 피고가 임차한 건물을 원상회복하는데 필요한 기간은 임차인이 설치한 시설물의 내용과 정도에 따라 다르지만, 그에 관한 원·피고 쌍방으로부터 아무런 구체적인 주장과 입증이 없으므로 위와 같은 공사내용과 그 정도에 비추어 임대인인 원고가 스스로 원상회복할 수 있었던 기간은 길어도 5일을 넘지 않는다고 봄이 상당하다. 따라서 피고는 원고에게 원상회복의무 불이행에 따른 손해배상으로서 이 사건 건물에 대한 5일간의 차임 상당액 2,306,452원(=1,430만 원 × 5/31)을 지급할 의무가 있다.
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